Lärm in der Wohnungseigentumsanlage

Haus & Grund sorgt für Ruhe

Kürzlich rief Holger Krause bei seinem Haus & Grund-Verein in Düsseldorf an. Er teilte mit, dass er völlig übermüdet sei. Er finde nachts nicht mehr in den Schlaf, weil erhebliche Lärmbeeinträchtigungen in seiner Wohnungseigentümergemeinschaft festzustellen sind. Im Detail hatte sich Folgendes zugetragen:

Seit 1989 würde im Erdgeschoss der Wohnungseigentümergemeinschaft, in der er eine Wohnung habe, eine Gaststätte betrieben. Dies sei für ihn auch gar nicht so störend, so Holger Krause. Störend sei nur, dass die Gaststätte seit 2014 bis 2:00 Uhr nachts täglich geöffnet habe, weil nach Wegfall der Sperrstunde eine entsprechende Sperrzeitverlängerung genehmigt worden sei. Deswegen könne er nun, da er die Wohnung direkt über der Gaststätte habe, nachts nicht mehr schlafen.

Kann man Holger Krause helfen?

Die Eigentümergemeinschaft kann nach gesonderter Beschlussfassung die Ansprüche auf Unterlassung der Nutzung an sich ziehen und Herr Krause kann zusammen mit der Eigentümergemeinschaft die Unterlassung der Gaststättennutzung erfolgreich durchsetzen.

In der Teilungserklärung, die Herr Krause uns auf unseren Wunsch hin beschaffte, war festgelegt, dass die im Erdgeschoss des Objektes gelegene Einheit nur als Ladenraum genutzt werden durfte. Dies allein hätte aber zur Untersagung der Nutzung durch die Gemeinschaft nicht ausgereicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 10.07.2015, Az. V ZR 169/14) kann bei typisierender Betrachtung auch eine anderweitige Nutzung den Wohnungseigentümern zumutbar sein, wenn diese nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt werden. Da auch die Ladenschlusszeiten letztlich bis 0:00 Uhr täglich gehen können, ist hierdurch allein eine weitergehende Belastung der Gemeinschaft durch die betriebene Gaststätte nicht gegeben.

Die Gaststätte wurde seit 1989 in dem Erdgeschoss betrieben. Dies allein ist für eine mögliche Verjährung unerheblich. Der Anspruch auf Unterlassung kann nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht verjähren. Die zweckwidrige Nutzung einer Teileigentumseinheit ist ein Dauerdelikt und führt dazu, dass die Verjährung nie beginnt. Durch die langjährige Nutzung ändert sich auch nicht die Teilungserklärung.

Allerdings kann ein Unterlassungsanspruch verwirkt sein, wenn die Gemeinschaft die rechtswidrige Nutzung der Teileigentumseinheit – so wie hier – jahrelang duldet und keine Gegenmaßnahmen ergreift. Eine Verwirkung tritt jedoch dann nicht ein, wenn sich an der Nutzung der Einheit etwas geändert hat. Und genau so war es hier. Durch die Verlängerung der Betriebszeiten der Gaststätte trat eine Änderung ein, so dass das sogenannte Zeitmoment fehlte. So konnte sich kein schützenswertes Vertrauen des Betreibers der Gaststätte auf Fortdauer der rechtswidrigen Nutzung bilden.

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